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北京二手房满2年免征营业税今起执行

2018-11-30 20:41:26

北京二手房满2年免征营业税今起执行

法制晚报讯(罗晓静蒲长廷)市场预期已久的房地产新政终于出台。昨日,五部委打出“组合拳”,央行、住建部、银监会联合发布通知,二套房商贷首付比例从六成降至四成,公积金贷款二套首付三成;财政部、国税总局也联合出台新政,二手房营业税从之前满5年免征调整为满2年免征。《法制晚报》上午从北京公积金中心了解到,目前还未收到正式文件,首付比例下降正式实施还需时间。市地税局则表示,从今天起严格执行新政。

以一套总价200万元的住房为例计算发现,虽然首付降低,但需支出的贷款利息增加,月供增加了一倍。

首付

新政二套房贷款首付比降至四成

昨天下午,市场就有传言称央行要召开发布会宣布房贷调整的政策,法晚向央行处求证,相关负责人否认了传言的说法。而就在下午5时左右,央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,宣布对二套房贷首付等进行调整。

通知称,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,首付30%。

此前,二套房贷普遍执行的是“首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策,在北京购买二套房首付比例不低于70%。

追访市公积金中心、五大行暂未调整二套房贷

今天上午,北京市公积金中心相关负责人对法晚表示,目前该中心还未收到央行的正式文件,“现在只是发布通知,到正式实施还需要一段时间。”

新政发出后,浙商银行昨晚宣布即时调整二套房贷政策,二套房贷利率可享7折,但前提为购买浙商银行有开发贷款合作楼盘的优质客户。而在此前,该银行对于借款人家庭有一套住房有贷款余额,又申请贷款购买住房的,首付比例不低于六成,贷款利率下限为基准利率的1.1倍。

工、农、中、建、交五大行方面,截至发稿时,暂未收到调整二套房贷政策的消息。

解读

刺激改善型需求降低首付门槛

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,从此次新政的核心内容来看,本次新政重点利好的是合理改善型人群,降低了其购买二套房的首付门槛。同时本次新政也重申了使用公积金购买首套房的首付门槛降到20%,盘活公积金使用效率的意图表现明显。

胡景晖认为,新政将刺激改善型需求的提前释放,将促进大户型、高价房的销售,促进改善型业主卖掉城中的中小户型,对于不愿去郊区买房的首次置业者来说是明显的利好,因为有更多的中小户型房源可供选择。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,政策远远超过市场预期,特别是首付比例降低到40%,这将是历史上宽松的政策,对于市场来说,起码可以直接增加10%的有效购买需求。

税费

调整

二手房“满2”转让免征营业税

昨天下午,就在三部委发布通知几分钟之后,“组合拳”里的另一拳也打出—财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。

通知称,自今日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

财政部和国税总局在2011年出台了相关文件,对二手房交易缴纳营业税的区分年限是5年。在此之前,个人住房转让营业税免征年限是2年。昨天出台的新政意味着,二手房转让享受营业税免征的政策门槛再次降低到了2年,免征营业税时间由“满5”变为“满2”。但此次税费调整并未涉及个人所得税这一二手房交易税负重的税种。

追访营业税“5改2”利于改善需求

今天上午,北京市地税局相关负责人表示,从今天起,北京将严格按照财政部下发的通知执行新政。

伟业我爱我家市场研究院分析师宋辉表示,此次调整针对的是普通住宅,在通知调整前,不满5年的二手普通住房出让,需要征收房屋总价款全额5.5%的营业税。调整后,满2年而不满5年的住房出售,可减免十余万元税。

事实上,市场上还有非普通住宅,也就是通常意义上的“豪宅”。宋辉称,非普宅的计税相对复杂。不“满2”则计全额的5.5%,“满2”则为差额的5.5%(差额是指房屋购买时总价和二次出售时市价之间的差额)。

伟业我爱我家市场研究院经理孔丹认为,营业税“5改2”,有利于改善型购房人卖掉原来的房子,尽管以前营业税也是转嫁给购房人的,免除后,购房人负担下降,省了几万到十几万的费用,利于成交。而以现在的供求关系来看,业主还没有“底气”将免除的营业税“转嫁”到房价里。

此外,目前新政实施以后,原政策废除,一律按新政办理。起算点为契税缴纳或领证的时间。

分析稳定房地产市场“量增价稳”或是主流

兴业银行首席经济学家鲁政委认为,五部委同时出手,从供地、政府收购商品房做保障房、首付、营业税等领域进行调整,总体试图稳定房地产市场。由于过去房地产市场一直弥漫着浓厚的情绪化氛围,此种调整标志着政策重回理性正轨。

胡景晖认为,在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下,尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏,但是依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势,未来宏观楼市像过去几年那样“量价齐升”的情况将不会再出现,“量增价稳”将成为2015年楼市主流。

算账月供增一倍

虽然首付比例降低,但贷款会增加,购房人获得按揭的难度反而会在一定程度上有所加大。

贷款增加了多少?法晚以购买一套总价为200万元的普通住房为例进行计算。

纳税“普宅”标准(同时适用契税)

政策规定,“建筑面积在144平米以上、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的,属于非普通住宅,反之为普通住宅。

对于北京,2014年下半年实施新的缴税“普宅”纳税标准,不再只设立房屋交易单价的一个指标,而是加入了总价的指标,两个指标只需要达到一个,就可认定为普通住宅。

罗晓静蒲长廷

原标题:北京二手房满2年免征营业税今起执行

稿源:中国青年

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